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距離上一次被交易所問詢僅過去2個月，華僑城A（000069.SZ）在4月底又一次因業績下滑被深交所出具關注函，成為今年來唯一一家兩次收到交易所問詢的房企。

4月22日，深交所向華僑城A發出2022年年報問詢函，涉及凈利潤大額虧損原因、償債能力、計提大額存貨跌價準備合理性及原因等11個方面。

此前（2月9日），華僑城A曾因《2022年年度業績預告》中出現80億元至110億元大額虧損，獲深交所出具的關注函，要求說明業績由盈轉虧，且虧損主要集中在第四季度原因及合理性、是否存在集中于報告期計提大額資產減值情形等。

(資料圖)

或許是華僑城A之前的回函不夠詳細，也可能是監管方在財報中發現了新的問題，不到三個月時間，公司便再次收函。

再看二級市場方面，截至今天（4月24日）收盤，華僑城A報價4.81元/股，下跌3.41%，成交額2.65億元。

因大額資產減值被深交所兩次發函

2022年，華僑城A不僅迎來了上市首虧，而且因虧損帶來的“煩惱”持續至今。

財報顯示，2022年，華僑城A實現營業收入767.67億元，同比下降25.17%；實現歸屬于母公司股東凈利潤-109.05億元，較2021年盈利約38億元同比大幅下降387.05%；扣非凈利潤-116.44億元，同比下滑606.94%。

虧損的主要原因是公司計提了大額資產減值損失，計提金額為127.05億元，其中房地產開發項目計提存貨跌價準備115.07億元，占比超過9成，而2021年僅計提約12.57億元存貨跌價準備。一年時間，計提增長近十倍，很難不讓人好奇，而這自然也吸引了深交所的關注，深交所要求公司說明計提是否合理。

從整體行業上來看，2022年全國商品房銷售額133308億元，較上年下降26.7%，其中住宅銷售額下降28.3%。所以公司在預計房地產市場短期調整壓力較大情況下，于第四季度對存貨項目進行全面盤查和評估，并依據會計謹慎性原則對相關存貨計提資產減值，導致第四季度業績由盈轉虧。

此外，為確保計提的合理性，公司根據不同城市的實際情況對存貨也進行了計提跌價準備，存在減值跡象存貨主要集中在成都、昆明、廣州、重慶、東莞、鄭州、海口、天津等城市。

同時，公司轉讓股權實現的投資收益減少、對部分景區資產計提減值以及按持股比例確認的投資收益大幅減少。

值得一提的是，屆時，華僑城A的年報還未披露，公司在回函中表示具體相關事項會在年報中詳細披露。可以看出，華僑城A此次回復的內容相當“簡陋”，這樣的解釋并沒有讓深交所信服。

華僑城A年報披露不到一個月時間，便再次引來了深交所的問詢函。在4月22日最新出具的問詢函中，深交所進一步要求華僑城詳細說明報告期計提存貨跌價準備涉及具體項目情況，包括但不限于項目所處城市、項目業態、開發建設狀態、存貨賬面余額、報告期計提存貨跌價準備金額、存貨跌價準備期末余額等，還需詳細說明主要項目存貨期末可變現凈值的確認依據及主要測算過程等。

同時深交所要求華僑城A需詳細說明報告期對旅游景區資產計提減值準備具體情況、減值跡象判斷依據及減值測試主要過程，是否充分考慮報告期及未來接待游客數量變化情況，旅游景區資產減值準備計提是否合理。

營收主靠第四季度，毛利率五連降

根據華僑城A公布的年報，鈦媒體APP發現，在全年767.67億元的營收中，僅第四季度就占了61.86%，高達474.86億元，比去年前三季度營收的總和還多。

盡管如此，依然沒能為華僑城A實現扭虧為盈。

對于歸母凈利潤大額虧損的主要原因，華僑城A曾在業績預告中曾提及房地產業務毛利同比下降。

鈦媒體APP發現，華僑城A的銷售毛利率在逐年下滑，2018年-2022年，分別為60.35%、56.58%、49.86%、26.15%、22.84%，華僑城A銷售毛利率五連降。

令人疑惑的是，華僑城A雖然整體銷售毛利率在下滑，但是其主業之一的房地產業務的毛利率卻在小幅增長。

另外，公司在年報也曾提及，受房地產調控政策影響，房地產行業整體毛利率水平呈現下降趨勢。

因此深交所要求公司說明房地產業務毛利率小幅增長但凈利潤大額虧損的主要原因。

不同于其它規模房企，華僑城A的旅游業務收入占比不小。

據公開信息，華僑城A以文化旅游、房地產為主業，利用文旅結合地產的綜合開發核心優勢，布局全國，形成了地產及主題公園、酒店、商業、景區等文旅業態。

年報顯示，華僑城A2022年實現主營業務收入766億元，同比下降 25%，其中旅游綜合業務收入272億元，同比降低37%，房地產業務收入494億元，同比降低16%。

中信證券指出，華僑城A大額虧損很大程度上與公司存在的歷史問題積累有關。在過去很長一段時間，華僑城旅游文化品牌老化，景區和主題公園相對競爭減弱，房地產開發則規模不經濟，拿地質量一般。

2022年4月，華僑城集團原董事長、黨委書記段先念正式退休，接替者是同為央企的保利集團原總經理張振高。在2022年年報中，新任董事長張振高用“正處于成立以來經營壓力最大，風險挑戰最多的時期”來評價華僑城當前所處的階段。據了解，華僑城A將深入開展專業整合，在房地產、主題公園、酒店、商業等專業化條線梳理更加清晰，全面完成存量在運營項目管理整合，以更完善的形象面向市場。（本文首發于鈦媒體APP，作者|陳偉納）